Як здати свою квартиру в оренду?

Кожен власник нерухомості замислюється про можливість отримання додаткового доходу від своєї квартири. Ви купили житло на майбутнє для дітей? Вклали вільні кошти? Переїжджаєте на інше місце проживання і не хочете продавати квадратні метри? Давайте визначимося, як здати житлоплощу в оренду і отримати прибуток, а не проблеми.

Плюси та мінуси оренди

З одного боку, ви отримаєте безсумнівну вигоду в грошовому еквіваленті: додатковий дохід, який допоможе зібрати квартиру, платити комунальні платежі. Це регулярна експлуатація, постійний догляд - орендар зобов'язаний за договором стежити за житлоплощею.

З іншого боку, це ризик, пов'язаний з недобросовісними квартирантами або псуванням майна. Платежі можуть затримувати або не платити зовсім. Одного разу, прийшовши в квартиру, ви застанете там велика кількість проживаючих, домовленості про які не було. І ставлення орендарів до вашої власності не можна назвати дбайливим в більшості випадків. Зважте «за» і «проти», порахуйте, чи зможете отримати вигоду від здачі квартири.

З чого почати: перші кроки

Більшість вважає, що здати квартиру в оренду не складе труднощів. А потім можна буде отримувати прибуток, не займатися цим питанням ще довго. На практиці все виявляється не так вже безхмарно. Щоб максимально убезпечити себе як власника, дамо вам кілька порад:

1. Подивіться на житло з точки зору господаря: що треба відремонтувати, виправити, замінити. Не робіть капітальний ремонт, але освіжити простір косметикою варто. Зверніть увагу на системи життєзабезпечення, несправність яких принесе збитки не тільки вам, а й сусідам:

• сантехніка;
• опалення;
• електропроводка;
• дверні замки.

2. По можливості приберіть особисті речі, залиште тільки те, чим можна буде користуватися орендарям. Зі спостережень відзначимо, що простежити за збереженням речей власника, навіть якщо закрити їх в окремій кімнаті, дуже складно.
3. Якщо є побутова техніка, меблі, то вона повинна бути в робочому стані.
4. Зробіть прибирання приміщення самостійно або запросіть клінінгову компанію.
   
   

Підготовчі процедури допоможуть вам оцінити приміщення, зрозуміти його переваги, недоліки. А значить адекватно підходити до питань ціни, вибору клієнтів.

Як визначити ціну

Неадекватно завищена ціна відлякає потенційних квартиронаймачів. Низька приверне небажаних клієнтів, наприклад, гастарбайтерів. Та й задоволення ви не отримаєте. Ціна складається з багатьох чинників:

• розташування;
• віддаленість від метро, ​​зупинок громадського транспорту;
• інфраструктура (магазини, школи, дитячі садки, поліклініки);
• стан квартири, площа;
• наявність меблів, побутової техніки.

Проаналізуйте схожі оголошення на безкоштовних дошках самостійно. Подивіться, які квартири пропонують за високою ціною, які за низькою. Або зверніться до агентам або оцінювачам.

Пошук квартиронаймачів

Від орендарів безпосередньо залежить стан житлоплощі. Способів пошуку виділяють кілька, вибирайте прийнятний для вас:

• здача знайомим, родичам. Їх ви знаєте особисто, через довірених осіб, в разі пропажі знайти їх легше;
• пошук через інтернет (спеціалізовані сайті, дошки оголошень, соцмережі). Охочих зняти буде більше, так що можливість вибору буде. Але ризик нарватися на шахраїв або просто недобросовісних орендарів дуже великий.
• звернення до ріелтора. Ви делегуєте прийом маси дзвінків, первинну фільтрацію потенційних орендарів, покази, переговори. Економія часу і сил вам забезпечена. Вибирайте агента за рекомендацією, перегляньте відгуки, говорите про відповідальність за угоду з його боку. Тоді ви зможете знайти надійного мешканця, у випадку конфліктної ситуації скористатися послугами ріелтора для її вирішення.

Постарайтеся дізнатися максимум інформації про потенційного клієнта. Ідеальних мешканців не буває. Спілкуйтеся з людьми, встановлюйте контакт, пробуйте аналізувати їх дії, поведінку.

Укладення договору, оплата

Взаємини з орендарями необхідно задокументувати. Деякі нехтують цим, тим самим ризикуючи в складній конфліктній ситуації залишитися без майна. Навіть викликавши дільничного на квартиру, яку здаєте без договору, як ви поясните присутність сторонніх людей? А про звернення до судових інстанцій для стягнення заборгованості з квартирантів можна забути.

Договір - це юридично значимий документ, де фіксуються основні положення взаємин сторін. Вкажіть наступну інформацію:

1. Реквізити сторін: особисті, паспортні дані, місце реєстрації, контакти.
2. Предмет - конкретне жиле приміщення з усіма параметрами (площа, місцезнаходження, поверх).
3. Умови оплати: розмір, порядок внесення, реквізити сторін, спосіб, регулярність внесення комунальних платежів.
4. Способи, умови розірвання відносин, правила звільнення.
5. Депозит як засіб забезпечення виконання домовленостей. Внісши певну суму як заставу за збереження майна, орендодавець більше піклується про підтримку порядку в приміщенні.
   
   

Пропишіть регулярність відвідування квартири, зробіть акцент на дотриманні громадських норм, правил, щоб сусіди не зверталися зі скаргами. Меблі, побутову техніку, елементи інтер'єру опишіть в акті прийому-передачі. Вказуйте все докладно: предмети, їх стан, марки приладів, комплектацію, кількість. Корисно вказати їх вартість, щоб розуміти розмір збитку. Можна прикріпити фотографії.

Розрахунки за договором здійснюються в порядку, прописаному в документі. Це може бути перед- або постоплата, розстрочка заставних сум, внесення за кілька місяців вперед. Гроші вам можуть переводити безготівково, або віддавати в руки. Оформляйте при цьому розписки, графіки платежів, де обидві сторони розписуються в скоєнні операції. Це позбавить вас від необхідності запам'ятовувати суми, дати.

Юридичні, податкові аспекти процедури

Для спокою і безпеки рекомендуємо подбати про тонкощі процесу з точки зору закону. Якщо ви не єдиний власник квартири, отримайе нотаріально завірену згоду на здачу від інших власників. Для іпотечного житла згоду повинен дати банк-кредитор. Якщо договір укладається на термін більше 3 років, то його обов'язково повинен запевнити нотаріус.

Інформація про нелегальну здачу, отриманні вами доходу може потрапити до податкових органів від сусідів, дільничного. Тоді вас змусять внести в бюджет ще й штрафи від отриманих сум.

Таблиця 1. Податки при сдачі в оренду житла

	Податок	Штрафи за несплату	Штраф за неточність в декларації, запізнення з подачею
Фіз. особи	18% ПДФО з суми по декларації, 1,5% військового збору	10% від суми за запізнення подання декларації на 1 міс .; 20% за запізнення подання декларації більше 1 міс.	від 3-8 базових неоподатковуваних мінімумів доходу
ФОП	в залежності від ставки єдиного податку; соц. внесок в ПФ від кількості працівників (22% від фонду ЗП)	10% від суми за запізнення подання декларації на 1 міс .; 20% за запізнення подання декларації більше 1 міс.	від 3-8 базових неоподатковуваних мінімумів доходу

Складено на основі даних: sfs.gov.ua

Податкова декларація подається в 1-му кварталі року, наступного за звітним (терміни встановлюються ДФС). Платежі з податку перераховуються щоквартально. При здачі документації службовці порівнюють надійшли суми з зазначеними в документі. При їх збігу зобов'язання зі сплати податку вважається виконаним.

Офіційно уклавши договір, сплативши податки, власник у випадку конфліктної ситуації зможе стягнути збитки, покарати недобросовісних квартиронаймачів. Відповідально підходьте до процесу здачі квартири і отримуйте стабільний додатковий дохід.