Аферисти-забудовники орудують на українському ринку нерухомості

Аферисти-забудовники орудують на українському ринку нерухомості - Фото

В Україні будують і продають житлоплощу цілими багатоповерховими будинками аферисти-забудовники. Схема проста: купується земля, на ній зводиться будинок, який розпродається окремими квартирами від імені фізичних осіб. В результаті забудовник економить на податках, виплачуючи замість 18% належних для компанії всього 5% від фізособи. Квартири продають за середньоринковою ціною, що дозволяє помітно збільшити прибуток.


Чорні забудовники залучають клієнтів зручним розташуванням будівлі, якістю матеріалів. Експерти стверджують, що конкурентні переваги у об'єктів справді є, хоча не настільки значні, як їх описують продавці.


Будуються будинку до 12 поверхів і модні таун-хауси. По всій Україні подібних об'єктів сотні, причому левова частка їх зосереджена у великих містах та на прилеглих до них територіях. Забудовники-фізичні особи сміливо рекламують об'єкти, незважаючи на сумнівність і законність схеми. Купівля таких квартир пов'язана з певними ризиками.


За словами Олександри Томашевської, директора групи компаній «Е. С. Консалтинг» подібні дії не є протизаконними, принаймні формально. Кожна людина може продавати належні йому квартири і той факт, що їх у нього десятки — нічого не змінює. Але мова йде про фізичних осіб, які будували для себе, близьких, родини. Коли будинки будуються на продаж з відкритою рекламою квартир — це комерція, вимагає ліцензії. Відсутність останньої — підсудна справа, аж до конфіскації майна на користь країни.

 

Покупець квартири від чорного забудовника за фактом не має юридичних прав в силу відсутності прописаних обов'язків будівельників в договорі. Терміни здачі будинку, підключення комунікацій, присвоєння адреси — все це згадується поверхнево і неоднозначно. В результаті не рідкими стають випадки, коли основні роботи по закінченню будівництва покупцям доводиться брати на себе. Тому, перше, на що потрібно звертати увагу — недосконала дозвільна документація.

 

Приватні кредитори — як вони працюють

 

Зазвичай ці люди співпрацюють з приватними компаніями-забудовниками і також є фізичними особами. Кредити видаються під відсотки, що відповідають банківським, але за спрощеною схемою — без довідок про доходи та іншої документації. Навіть незначна прострочення по виплатах призводить до безцеремонної конфіскації житла кредиторами.


«Чорні» кредитори — дуже забезпечені люди, які працюють у зв'язці з забудовниками. Гроші видаються з підписанням договору між двома фізичними особами про позику під відсоток з нотаріальним засвідченням. В обхід банківській системі в якості застави використовується нова квартира. Подібних організацій в країні сотні. У них можна отримати кредит без довідки про доходи. Мета контори — відсотки по кредиту або конфіскацію квартири при найменшій простроченні. Це працюючий ринок. Успішні кредитори купують нові квартири і здають їх в оренду. Формально закон не порушується. Кожна людина має право дати в борг. Але, тут мова йде про нелегальну діяльність, яка поставлена на потік.


Фінансовий експерт Василь Невмержицький заявляє, що для чорних кредиторів природно не слідувати вимогам НБУ. З одного боку, в цьому немає нічого страшного, враховуючи відсутність ризику, пов'язаного з грошима позичальників, необхідності оцінювати кредитний ризик та інші моменти. Але з іншого боку, захист прав споживачів залишається незмінним Клієнти повинні бути повідомлені про умовах кредитування.

В Україні будують на 25% більше будинків

Чорний ринок кредитування для купівлі нерухомості розростається колосальними темпами. Експерти стверджують, що незаконні контори прокручують кошти, які можна зіставити з оборотами столичного банку. Поява подібних організацій викликана ретельною перевіркою позичальників банками. Люди з високими тіньовими доходами змушені звертатися до чорних кредиторів через знайомих лише тому, що не готові платити перший внесок і підтверджувати доходи. Мінімум вимог до позики накладає не тільки певні ризики, але і помітно підвищує вартість іпотеки.


Багатоквартирними будинками, збудованими фізичними особами, які вже сьогодні щільно займаються контролюючі органи. На підприємницьку діяльність вказує регулярна (3-4 угоди в місяць) продаж квартир в одному будинку, що передбачає оплату податків. Будівельники всіма силами протистоять, відстоюють рішення в судах, посилаючись на той факт, що всі податки вже оплачені ними, як фізичними особами.

 Будинки будують фізичні особи

В судовій практиці рішення по таким справам  приймаються неоднозначні, тому остаточного і справедливого вердикту варто очікувати тільки від Верховного суду. Наприклад, по одній зі справ правоту визнали за податківцями, зобов'язавши підприємця сплатити податки, включаючи ПДВ.


Податкова інспекція звертає першочергову увагу на операції, проведені як мінімум раз в тиждень. На думку податківців, у таких випадках у 99% йде про незаконне отримання прибутку без сплати податків.


Перші роботи, спрямовані на виявлення чорних забудовників і працючих з ними в команді кредиторів, стартували в минулому році, але масштабувалися тільки на початку цього року. Виявити продавців, які виступають як фізичні особи, податківці можуть за даними держреєстру, аналізуючи кількість угод, що проводяться через певний термін одним фізособою. Суб'єкт, який потрапляє під підозру, піддається перевірці доходів.


Законно чи ні?


Купувати землю і будувати багатоквартирні будинки фізособам дійсно не заборонено. Більш того, це вигідно з матеріальної точки зору. Юристи стверджують, що фізособи, переслідуючи мету продати якомога більше квартир в новому будинку, працюють за кількома схемами:

  1. Забудовник купує або орендує землю, наймає ліцензовану будівельну організацію, будує будинок і продає квартири від свого імені або довірених осіб. Податки забудовника в такому випадку лягають на плечі покупця за домовленістю.
  2. Будинок будують згідно з договором про спільну діяльність будівельника з покупцем, а квартири в подальшому переходять у власність у відповідність з договорами.
  3. Фізособи продають право власності на квартиру з податковою ставкою у 5% в рамках діючого Податкового кодексу України.

Купівля та будівництво будинків фізособами - не заборонена

В контролюючих органах впевнені, що подібного роду схеми не звільняють від відповідальності за підприємницьку діяльність, враховуючи, що фізособи-забудовники систематично будують нові об'єкти і продають квартири з метою отримати прибутку. Цивільний кодекс говорить, що фізична особа, яка отримує прибуток від ведення фінансової діяльності без реєстрації ФОП, зобов'язана сплачувати як ФОП. У свою чергу це спричиняє за собою своєчасну подачу декларації з доходами і витратами, оподаткування у відповідність з поточним законодавством — 18%. При перевищені обороту 1 млн. грн в рік, забудовник повинен виплачувати державі ПДВ, не кажучи вже про введений військовий збір — 1,5% .


Відомий юрист Віталій Собкович розповів про те, що позиція ДФС дійсно сьогодні підтверджена апеляційним судом, але не може бути остаточною до рішення Верховного суду. Будівельники можуть виграти справу з оскарженням рішення податкової — але тут все буде залежати від розміру продажів та суті спору.

Worldwide real estate search engine Flatfy
Продаж і оренда квартир
R24.ua — нерухомість Києва та України
Krysha.ua
m2bomber.com