Ремонт в счет аренды: основные моменты

Ремонт квартиры в счет арендной платы может стать выгодной сделкой как для арендатора, так и для владельца. Ведь цена жилых помещений под реновацию может быть ниже на 50-80%. Возможны даже варианты, когда аренда не взимается, а идет полностью в счет проводимых ремонтных работ в помещении. Собственник же при этом избавлен от потери времени, денег и тревог, связанных с процессом улучшения жилья.

Документ прежде всего

Согласно ст. 47 Конституции Украины каждый гражданин обладает правом на аренду жилья, что подтверждается документально договором аренды. Именно на договор и его пункты стоит обратить особое внимание как нанимателю, так и владельцу недвижимости во избежание последующих разногласий относительно арендной платы, периода аренды, ремонта.

Квартира требует ремонта. За чей счет?

Потребность в ремонте может возникнуть у арендатора жилья как в самом начале периода аренды, так и в будущем. Вначале установим его виды:

• Капитальный;
• Косметический (текущий).

По ст. 819 Гражданского Кодекса Украины капитальный ремонт в сдаваемом помещении проводит арендодатель, а косметический - арендатор жилого помещения, если иное не предусмотрено договором между обеими сторонами. Поэтому рекомендуется тщательно оговорить все детали относительно предполагаемых ремонтных работ еще до подписания контракта, а затем указать это в документе.

Капитальный ремонт

Это комплекс работ, направленных на поддержание жилого помещения в рабочем состоянии. Замена коммуникаций, канализации, труб водоснабжения (горячей и холодной воды), электропроводки и труб газоснабжения, замена дверей, окон, выравнивание потолков и стен - все это относится к понятию капитальной реновации.

Несмотря на то, что законодательно обязанность обеспечить капитальный ремонт сдаваемого помещения ложится на собственника, необходимо четко следовать условиям подписанного контракта.

Если владелец помещения не выполнил капитальный ремонт квартиры, и это препятствует или угрожает жизни, здоровью людей, проживающих на арендуемой площади, а также если это мешает использованию помещения по назначению, указанному в соглашении, то арендатор имеет право:

• Провести работу самостоятельно и потребовать компенсации вложенных средств, либо засчитать их в счет будущих арендных выплат;
• Требовать возмещения убытков и расторжения контракта.

В случае, если решено, что капитальные работы будут проведены владельцем жилья, рекомендуется тщательно проработать все пункты предполагаемых действий, просчитать затраты на них и задокументировать в основном договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему.

Косметический ремонт

Косметический (или текущий) ремонт представляет собой комплекс действий, направленных на восстановление или реставрацию имеющегося интерьера без замены элементов отделки. Проще говоря, основной упор делается на восстановление, а не на замену. К косметическому ремонту можно отнести, например, следующие работы:

• Покраска стен, потолков, оклейка обоев;
• Замена напольного покрытия;
• Смена или установка дополнительных электроточек;
• Восстановление и покраска труб и радиаторов;
• Отопление;
• Реновация и профилактика окон и дверей и т.п.

По закону текущая реновация осуществляется нанимателем, если иные обстоятельства не предусмотрены контрактом. Однако все подобные действия в съемной квартире следует согласовывать с арендодателем. Так, например, если вам хочется “освежить” цвет обоев, то лучше это обговорить заранее с арендодателем и при необходимости внести изменения в договор или оформить дополнительное соглашение, чтобы избежать конфликта в будущем.



Важно помнить, что улучшение, реконструкцию или модернизацию на съемной площади можно проводить только с разрешения владельца (арендодателя), иначе арендатор не имеет законных оснований требовать компенсации за эти работы!

Как оформить ремонт в счет аренды

Квартиры под ремонт сдаются не посуточно и не на один-два месяца, а на период от двух лет и более, в связи с тем, что иногда реновация может продолжаться более полугода.

Вначале необходимо установить объем работ, например: замена сантехники, поклейка обоев, замена пола и т.д.

Указанные действия оформляются договором аренды, где должны быть детально проработаны все ключевые моменты, а именно: условия, сроки и обязательства сторон. Либо же объем, период и условия компенсации по реновации оформляются дополнительным соглашением к действующему контракту.

Убедитесь, что договор (или дополнительное соглашение) включает следующие пункты:

• Смету на ремонт, с указанием наименований, стоимости стройматериалов и работы;
• Время исполнения;
• Условия компенсации.

В разделе “Условия компенсации” нужно указать заранее оговоренные сторонами условия оплаты ремонта в счет будущей аренды.

Также читайте как сэкономить на ремонтных работах