Как сдать свою квартиру в аренду?

Каждый владелец недвижимости задумывается о возможности получения дополнительного дохода от своей квартиры. Вы купили жилье на будущее для детей? Вложили свободные средства? Переезжаете на другое место жительства и не хотите продавать квадратные метры? Давайте определимся, как сдать жилплощадь в аренду и получить прибыль, а не проблемы.

Плюсы и минусы аренды

С одной стороны, вы получите несомненную выгоду в денежном эквиваленте: дополнительный доход, который поможет содержать квартиру, платить коммунальные платежи. Это регулярная эксплуатация, постоянный уход — арендатор обязан по договору следить за жилплощадью.

С другой стороны, это риск, связанный с недобросовестными квартирантами или порчей имущества. Платежи могут задерживать или не платить вовсе. Однажды, придя в квартиру, вы застанете там большое количество проживающих, договоренности о которых не было. И отношение арендаторов к вашей собственности нельзя назвать бережным в большинстве случаев. Взвесьте «за» и «против», посчитайте, сможете ли получить выгоду от сдачи квартиры.

С чего начать: первые шаги

Большинство считает, что сдать квартиру в аренду не составит труда. А потом можно будет получать прибыль, не заниматься этим вопросом еще долго. На практике все оказывается не так уж безоблачно. Чтобы максимально обезопасить себя как собственника, дадим вам несколько советов:

1. Посмотрите на жилье с точки зрения хозяина: что надо отремонтировать, исправить, заменить. Не делайте капитальный ремонт, но освежить пространство косметикой стоит. Обратите внимание на системы жизнеобеспечения, неисправность которых принесет убытки не только вам, но и соседям:

• сантехника;
• отопление;
• электропроводка;
• дверные замки.

2. По возможности уберите личные вещи, оставьте только то, чем можно будет пользоваться арендаторам. Из наблюдений отметим, что проследить за сохранностью вещей собственника, даже если закрыть их в отдельной комнате, очень сложно.
3. Если есть бытовая техника, мебель, то она должна быть в рабочем состоянии.
4. Сделайте уборку помещения самостоятельно или пригласите клининговую компанию.
   
   

Подготовительные процедуры помогут вам оценить помещение, понять его достоинства, недостатки. А значит адекватно подходить к вопросам цены, выбору клиентов.

Как определить цену

Неадекватно завышенная цена отпугнет потенциальных квартиросъемщиков. Низкая привлечет нежелательных клиентов, например, гастарбайтеров. Да и удовлетворения вы не получите. Цена складывается из многих факторов:

• расположение;
• удаленность от метро, остановок общественного транспорта;
• инфраструктура (магазины, школы, детские сады, поликлиники);
• состояние квартиры, площадь;
• наличие мебели, бытовой техники.

Проанализируйте похожие объявления на бесплатных досках самостоятельно. Посмотрите, какие квартиры предлагают по высокой цене, какие по низкой. Либо обратитесь к агентам или оценщикам.

Поиск квартиросъемщиков

От арендаторов напрямую зависит состояние жилплощади. Способов поиска выделяют несколько, выбирайте приемлемый для вас:

• сдача знакомым, родственникам. Их вы знаете лично, через доверенных лиц, в случае пропажи найти их легче;
• поиск через интернет (специализированный сайты, доски объявлений, соцсети). Желающих снять будет больше, так что возможность выбора будет. Но риск нарваться на мошенников или просто недобросовестных арендаторов очень велик.
• обращение к риэлтору. Вы делегируете прием массы звонков, первичную фильтрацию потенциальных арендаторов, показы, переговоры. Экономия времени и сил вам обеспечена. Выбирайте агента по рекомендации, просмотрите отзывы, говорите об ответственности за сделку с его стороны. Тогда вы сможете найти надежного жильца, в случае конфликтной ситуации воспользоваться услугами риэлтора для ее разрешения.

Постарайтесь узнать максимум информации о потенциальном клиенте. Идеальных жильцов не бывает. Общайтесь с людьми, устанавливайте контакт, пробуйте анализировать их действия, поведение.

Заключение договора, оплата

Взаимоотношения с арендаторами необходимо задокументировать. Некоторые пренебрегают этим, тем самым рискуя в сложной конфликтной ситуации остаться без имущества. Даже вызвав участкового на квартиру, которую сдаете без договора, как вы объясните присутствие посторонних людей? А об обращении в судебные инстанции для взыскания задолженности с квартирантов можно забыть.

Договор — это юридически значимый документ, где фиксируются основные положения взаимоотношений сторон. Укажите следующую информацию:

1. Реквизиты сторон: личные, паспортные данные, место регистрации, контакты.
2. Предмет — конкретное жилое помещение со всеми параметрами (площадь, местонахождение, этаж).
3. Условия оплаты: размер, порядок внесения, реквизиты сторон, способ, регулярность внесения коммунальных платежей.
4. Способы, условия расторжения отношений, правила освобождения.
5. Депозит как средство обеспечения исполнения договоренностей. Внеся определенную сумму как залог за сохранность имущества, арендодатель больше заботится о поддержании порядка в помещении.
   
   

Пропишите регулярность посещения квартиры, сделайте акцент на соблюдении общественных норм, правил, чтобы соседи не обращались с жалобами. Мебель, бытовую технику, элементы интерьера опишите в акте приема-передачи. Указывайте все подробно: предметы, их состояние, марки приборов, комплектацию, количество. Полезно указать их стоимость, чтобы понимать размер ущерба. Можно прикрепить фотографии.

Расчеты по договору производятся в порядке, прописанном в документе. Это может быть пред- или постоплата, рассрочка залоговых сумм, внесение за несколько месяцев вперед. Деньги вам могут переводить безналично, либо отдавать в руки. Оформляйте при этом расписки, графики платежей, где обе стороны расписываются в совершении операции. Это избавит вас от необходимости запоминать суммы, даты.

Юридические, налоговые аспекты процедуры

Для спокойствия и безопасности рекомендуем позаботиться о тонкостях процесса с точки зрения закона. Если вы не единственный владелец квартиры, получите нотариально заверенное согласие на сдачу от других собственников. Для ипотечного жилья согласие должен дать банк-кредитор. Если договор заключается на срок более 3 лет, то его обязательно должен заверить нотариус.

Информация о нелегальной сдаче, получении вами дохода может попасть в налоговые органы от соседей, участкового. Тогда вас заставят внести в бюджет еще и штрафы от полученных сумм.

Таблица 1. Налоги при сдачи в аренду жилья

	Налог	Штрафы за неуплату	Штраф за неточность в декларации, опоздание с подачей
Физ. лица	18% НДФЛ с суммы по декларации, 1,5 % военного сбора	10% от суммы за опоздание предоставления декларации на 1 мес.; 20%  за опоздание предоставления декларации более 1 мес.	от 3-8 базовых необлагаемых налогом минимумов дохода
ФЛП	в зависимости от ставки единого налога; соц. взнос в ПФ от количества работников (22% от фонда ЗП)	10% от суммы за опоздание предоставления декларации на 1 мес.; 20%  за опоздание предоставления декларации более 1 мес.	от 3-8 базовых необлагаемых налогом минимумов дохода

Составлено на основе данных sfs.gov.ua

Налоговая декларация подается в 1 квартале года, следующего за отчетным (сроки устанавливаются ГФС). Платежи по налогу перечисляются ежеквартально. При сдаче документации служащие сравнивают поступившие суммы с указанными в документе. При их совпадении обязательство по уплате налога считается выполненным.

Официально заключив договор, оплатив налоги, собственник в случае конфликтной ситуации сможет взыскать убытки, наказать недобросовестных квартиросъемщиков. Ответственно подходите к процессу сдачи квартиры и получайте стабильный дополнительный доход.