Аферисты-застройщики орудуют на украинском рынке недвижимости

Аферисты-застройщики орудуют на украинском рынке недвижимости - Фото

Основные риски для украинцев, попавших в сети черных застройщиков и кредиторов


В Украине строят и продают жилплощадь целыми многоэтажными домами аферисты-застройщики. Схема проста: закупается земля, на ней возводится дом, который распродается по отдельным квартирам от имени физических лиц. В результате застройщик экономит на налогах, выплачивая вместо 18% положенных для компании всего 5% от физлица. Квартиры продают по среднерыночной цене, что позволяет заметно увеличить прибыль.


Черные застройщики привлекают клиентов удобным расположением здания, качеством материалов. Эксперты утверждают, что конкурентные преимущества у объектов действительно имеются, хотя не настолько значительные, как их описывают продавцы.


Строятся дома до 12 этажей и модные таун-хаусы. По всей Украине подобных объектов сотни, причем львиная доля их сосредоточена в крупных городах и на близлежащих к ним территориях. Застройщики-физические лица смело рекламируют объекты, несмотря на сомнительность и законность схемы. Покупка таких квартир связана с определенными рисками.


По словам Александры Томашевской, директора группы компаний «Е.С. Консалтинг» подобные действия не являются противозаконными, по крайней мере, формально. Каждый человек может продавать принадлежащие ему квартиры и тот факт, что их у него десятки ничего не меняет. Но речь идет о физических лицах, которые строили для себя, близких, семьи. Когда дома строятся на продажу с открытой рекламой квартир — это коммерция, требующая лицензии. Отсутствие последней — подсудное дело, вплоть до конфискации имущества в пользу страны.

 

Покупатель квартиры от черного застройщика по факту не имеет юридических прав в силу отсутствия прописанных обязанностей строителей в договоре. Сроки сдачи дома, подключение коммуникаций, присвоение адреса — все это упоминается поверхностно и неоднозначно. В итоге не редкими становятся случаи, когда основные работы по окончанию строительства покупателям приходится брать на себя. Поэтому, первое, на что нужно обращать внимание — несовершенная разрешительная документация.

 

Частные кредиторы — как работают

 

Обычно эти люди сотрудничают с частниками-застройщиками и также являются физическими лицами. Кредиты выдаются под проценты, отвечающие банковским, но по упрощенной схеме — без справок о доходах и прочей документации. Даже незначительная просрочка по выплатам приводит к бесцеремонной конфискации жилья кредиторами.


«Черные» кредиторы — очень обеспеченные люди, работающие в связке с застройщиками. Деньги выдаются с подписанием договора между двумя физическими лицами о займе под процент с нотариальным заверением. В обход банковской системе в качестве залога используется новая квартира. Подобных организаций в стране сотни. В них можно получить кредит без справки о доходах. Цель конторы — проценты по кредиту или конфискация квартиры при малейшей просрочке. Это работающий рынок. Успешные кредиторы покупают новые квартиры и сдают их в аренду. Формально закон не нарушается. Каждый человек вправе дать в долг. Но, здесь речь идет о потоковой нелегальной деятельности.


Финансовый эксперт Василий Невмержицкий заявляет, что для черных кредиторов естественно не следовать требованиям НБУ. С одной стороны в этом нет ничего страшного, учитывая отсутствие риска, связанного с деньгами заемщиков, необходимости оценивать кредитный риск и прочие моменты. Но с другой стороны, защита прав потребителей остается неизменной. Клиенты должны быть уведомлены об условиях кредитования.

В Украине строят на 25% домов больше

Черный рынок кредитования для покупки недвижимости разрастается колоссальными темпами. Эксперты утверждают, что незаконные конторы прокручивают средства, сопоставимые с оборотами столичного банка. Появление подобных организаций вызвано тщательной проверкой заемщиков банками. Люди с высокими теневыми доходами вынуждены обращаться к черным кредиторам через знакомых только лишь потому, что не готовы платить первый взнос и подтверждать доходы. Минимум требований к займу накладывает не только определенные риски, но и заметно повышает стоимость ипотеки.


Многоквартирными домами, выстроенными физическими лицами, уже сегодня плотно занимаются контролирующие органы. На предпринимательскую деятельность указывает регулярная (3-4 сделки в месяц) продажа квартир в одном доме, что подразумевает оплату налогов. Строители всеми силами сопротивляются, отстаивают решения в судах, ссылаясь на тот факт, что все налоги уже оплачены ими, как физическими лицами.

Дома строят физические лица

В судебной практике по таким делам решения принимаются неоднозначные, поэтому окончательного и справедливого вердикта стоит ожидать только от Верховного суда. Например, по одному из дел правоту признали за налоговиками, обязав предпринимателя уплатить налоги, включая НДС.


Налоговая инспекция обращает первоочередное внимание на сделки, проводимые как минимум раз в неделю. По мнению налоговиков, в таких случаях в 99% идет о незаконном получении прибыли без уплаты налогов.


Первые работы, направленные на выявление черных застройщиков и работающих с ними в команде кредиторов стартовали в прошлом году, но масштабировались только в начале этого года. Вычислить продавцов, выступающих как физические лица, налоговики могут по данным из госреестра, анализируя количество сделок, проводимых за определенный срок одним физлицом. Попадающий под подозрение субъект подвергается проверке доходов.


Законно или нет?


Покупать землю и строить многоквартирные дома физлицам действительно не запрещено. Более того, это выгодно с материальной точки зрения. Юристы утверждают, что физлица, преследуя цель продать как можно больше квартир в новом доме, работают по нескольким схемам:

  1. Застройщик покупает или арендует землю, нанимает лицензированную строительную организацию, строит дом и продает квартиры от своего имени или доверенных лиц. Налоги застройщика в таком случае ложатся на плечи покупателя по договоренности.
  2. Дом строят согласно договору про совместную деятельность строителя с покупателем, а квартиры в дальнейшем переходят в собственность в соответствие с договорами.
  3. Физлица продают право собственности на квартиру с налоговой ставкой в 5% в рамках действующего Налогового кодекса Украины.

Покупка и строительство домов физлицами - не запрещена

В контролирующих органах уверены, что подобного рода схемы не освобождают от ответственности за предпринимательскую деятельность, учитывая, что физлица-застройщики систематически выстраивают новые объекты и продают квартиры с целью получить прибыль. Гражданский кодекс гласит, что физлицо, получающее прибыль от ведения финансовой деятельности без регистрации ФЛП, обязано платить как ФЛП. В свою очередь это влечет за собой своевременную подачу декларации с доходами и расходами, налогообложение в соответствие с текущим законодательством — 18%. При превышающим 1 млн. грн в год обороте, застройщик должен выплачивать государству НДС, не говоря уже о введенном военном сборе — 1,5% .


Известный юрист Виталий Собкович рассказал о том, что позиция ГФС действительно сегодня подтверждена апелляционным судом, но не может являться окончательной до решения Верховного суда. Строители могут выиграть дело с обжалованием решения налоговой — правда тут все будет зависеть от размеров оборота и сути спора.

Worldwide real estate search engine Flatfy
Продажа и аренда квартир
R24.ua — недвижимость Киева и Украины
Krysha.ua
m2bomber.com